Quand la spécialité du bail commercial s'accorde mal avec sa titularité

Par un arrêt en date du 3 mai 2007 (pourvoi n° 06-11.092, à paraître au Bull.), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision appraissant quelque peu sibylline à l'étudiant que je suis en matière de titularité et de spécialité du bail commercial.

A l'occasion de l'apport d'une branche autonome d'activité à une société nouvellement créée, une société décidait de soumettre cet apport partiel d'actif au régime des scissions et fusions comme le lui autorise l'article L.236-22 du Code de commerce et, parmi les contrats transmis, figurait un bail commercial. La branche apportée portait sur une activité d'imprimerie, alors que le contrat de bail visait des locaux destinés à l'activité d'enseignement post-secondaire.

Les locaux étant impropres à leur destination contractuelle, la société bénéficiaire assignait le bailleur en résolution du bail, ainsi qu'en responsabilité contractuelle. La Cour d'appel de Montpellier la déboutait au motif qu'une société d'imprimerie ne subissait pas de préjudice du seul fait que les locaux étaient impropres à l'activité d'enseignement. Cette dernière activité était en effet toujours exercée par l'apporteuse dans d'autres locaux.

La Cour de cassation censure le raisonnement en motivant son arrêt sur le terrain de la titularité du bail. Rendue sur le fondement des articles 1719 du Code civil et L.145-16 du Code de commerce, la décision fait apparaître un raisonnement a priori imparable. L'apport partiel d'actif avec option pour le régime des fusions a pour effet de transférer le bail sur la tête du bénéficiaire de l'apport, et ce sans qu'aucune clause ne puisse y déroger. Ce bail est transféré tel quel, sans aucune modification des stipulations, y compris celles relatives à la destination du local. Or le bien mis à la disposition du locataire par le bailleur n'étant pas conforme à sa destination contractuelle, la société bénéficiare était fondée à obtenir la résolution du bail commercial.

Toutefois, il semble légitime de se demander si la Cour n'a pas répondu à une question qui ne lui était pas posée. L'analyse des juges du fond portait non pas sur la question de la transmission, mais sur celle du préjudice. il paraît cohérent de dire qu'une société d'imprimerie ne subit pas de préjudice en se trouvant en jouissance de locaux impropres à l'activité d'enseignement. Partant, quel sera le quantum de l'indemnisation ? De surcroît, hors le cas d'une clause résolutoire de plein droit qui n'est pas visée en l'espèce, la résolution judiciaire est facultative et subordonnée à la gravité de l'inexécution. Ne peut-on pas considérer que le comportement n'est pas grave dès lors qu'il ne génère aucun dommage ? En se plaçant sur le terrain de la transmission du bail, la Cour ne pêche-t-elle pas par excès de rigidité ?